Lisbona premium – una capitale che gioca nella sua propria lega
Ultimamente ho visto i numeri di Savills e devo ammettere che Lisbona nel 2025 ha davvero fatto un grande spettacolo. Nel primo semestre dell’anno il segmento prime è cresciuto del +2,4%, e su base annua del +4,4%. La previsione per il 2026? Da qualche parte tra +4 e +5,9%, il che colloca la città assolutamente in cima all’ Europa per quanto riguarda l’apprezzamento.
Perché il lusso a Lisbona sta accelerando proprio adesso
Qui si parla di immobili a partire da circa 500.000-1.000.000 € in su, anche se il vero ultra-lusso inizia dai 5 ai 15 milioni di euro. Cosa si nasconde in questo segmento?
- appartamenti con vista sul Tago o sull’oceano
- attici con terrazze (a volte di diverse centinaia di metri)
- ville in stile Riviera
- palazzi restaurati a Chiado o Príncipe Real
La domanda è trainata principalmente da HNWI, espatriati del settore tech e investitori che puntano a un apprezzamento del capitale del 4-6% annuo, oltre che alla qualità della vita. Ed è proprio qui che si trova il vero richiamo: clima mite tutto l’anno, patrimonio architettonico, 30 minuti dalle spiagge di Cascais e lo status di hub tecnologico in crescita. Lisbona non è più solo bella, è diventata anche redditizia e funzionale allo stesso tempo.
Dove si trova il lusso e a quale prezzo?
Il lusso a Lisbona si concentra in specifiche enclave e i prezzi possono sorprendere. In media, la città si attesta sui 6.934 €/m², ma questo è solo un punto di riferimento, perché la geografia del segmento premium appare completamente diversa. La mediana del Q3 2025 per Lisbona è stata di 5.914 €/m², anche se nei quartieri prime le fasce di prezzo partono da tutt’altro livello.
Dinamica e offerta in cifre
Il settore prime è cresciuto del 2,4% nel primo semestre 2025, e le previsioni per l’intero anno indicano un +4,4%. L’aumento nazionale nel Q3 2025 è stato del 16,1% su base annua. Nonostante da ottobre 2023 gli immobili non siano più idonei per il Golden Visa e la domanda estera sia diminuita del 16,4%, i prezzi premium restano solidi. Gli acquirenti stranieri pagano in media 4.958 €/m² contro i 2.500 €/m² a livello locale.
“Domanda solida, offerta limitata.” – Miguel Poisson, Portugal Sotheby’s
Offerta? LuxuryEstate ha elencato 14.889 annunci nel Distrito de Lisboa, Idealista ha oltre 2.406 proprietà di lusso a partire da 505.000 €, mentre Sotheby’s ne conta oltre 617 solo a Lisbona. Più di 12.000 annunci superano 1 mln € in tutto il paese, con circa il 50% delle case di lusso concentrate a Lisbona e in Algarve.
Com’è il lusso a Lisbona – standard, marchi e nuovi indirizzi
Nella pratica, il segmento premium parte da 150 m² e arriva fino a 600 m². Lo standard prevede da tre a sei camere da letto, ognuna con il proprio bagno. Le cucine americane si fondono con i salotti dai soffitti di circa tre metri, la smart home è ormai la norma, così come la vista sul Tejo o sull’oceano. La lista dei comfort? Piscine private o a sfioro, palestre, saune, sicurezza 24 ore su 24. Classe energetica A o B. Nelle ristrutturazioni si conservano gli azulejos e gli stucchi originali.
Esempio di standard pronto
DUUO ad Avenidas Novas mostra come appare il lusso contemporaneo: circa 185 m² (tre camere da letto), balconi di 40 m², palestra, piscina, sicurezza. Tutto in un unico pacchetto.
Branded residences e nuovi progetti
Karl Lagerfeld Residences (10 appartamenti in Rua Braamcamp, a due passi da Avenida da Liberdade) è l’inizio della tendenza dei marchi personali. La Réserve a Belas Clube de Campo offre 101 appartamenti da 470.000 a 1,3 milioni di €, con inizio dei lavori nel 2026 . Altri indirizzi: Uppercase (Dafundo), Tomás Ribeiro 79 (Avenidas Novas), Quinta do Cedro (Oeiras).
“Il mercato sta maturando… sempre più spesso si scelgono i quartieri storici”, afferma Cristina Pereira di Residential Advisory Portugal. E in effetti, questo si riflette nei nuovi progetti.
Il senso del lusso sul Tago
Acquistare una proprietà di lusso a Lisbona oggi significa molto più che cercare un indirizzo prestigioso. È una scelta di stile di vita che unisce comfort e responsabilità verso la città e l’ambiente. Ho visto investitori da tutta Europa smettere di trattare questi acquisti come semplici investimenti, iniziando a cercare un luogo che abbia senso in un contesto più ampio.
Il lusso sul Tago non significa più solo il prezzo al metro quadro o la vista dalla terrazza. Ora conta l’autenticità, la sostenibilità e un reale radicamento nel tessuto urbano. Ecco perché quartieri come Estrela o Santos stanno acquisendo importanza, mentre le location puramente rappresentative passano in secondo piano.
Il vero lusso oggi è una scelta consapevole. E penso che sia proprio questo cambiamento a definire il mercato immobiliare premium a Lisbona per i prossimi anni.
Mark 88
redazione Premium Journalist
